Daň z nabytí nemovitostí, co je třeba vědět

Právní rámec daně z nabytí nemovitostí je upraven v „Zákonném opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí“ č. 340/2013 Sb., ve znění zákona č. 254/2016 Sb. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva, tedy kupující.

Jaká je výše daně a z jaké ceny se vypočítává?

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4%, kdy základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Jaké jsou tedy možnosti určení základu daně:

  1. Sjednaná cena je nabývací hodnota, tj. cena, za kterou kupující nemovitost pořídil. Tato hodnota se ale porovnává se srovnávací daňovou hodnotou a daň se platí z té hodnoty, která je vyšší.
  2. Srovnávací daňová hodnota. Její hodnota odpovídá 75% a) směrné hodnoty (laicky řečeno hodnota dle tabulek finančního úřadu) nebo za b) zjištěné ceny, což není nic jiného než klasický znalecký posudek.
  3. Zjištěná cena, což je cena zjištěná dle zákona upravujícího oceňování majetku, tedy cena dle znaleckého posudku.

Jak to tedy probíhá v praxi?

Začněme odzadu, a to příklady, kdy je nutno doložit znalecký posudek. Znalecký posudek musí být vždy vypracován, pokud jde o nabytí pozemku bez BPEJ (zahrada, sad, lesní pozemek, ostatní plocha, vodní plocha) nebo kdy na orné půdě či trvalém travním porostu máme vzrostlé stromy. V těchto případech se musí nechat vypracovat znalcem posudek a 75% z výsledné ceny určené posudkem se srovná s cenou sjednanou (dle kupní smlouvy). Daň ve výši 4% se vypočítá z hodnoty, která bude vyšší.

U zemědělských pozemků, které mají BPEJ (bonitované půdně ekologické jednotky) jejich směrná hodnota vychází výlučně z ceny určené dle BPEJ, kdy se opět 75% této hodnoty porovnává s cenou sjednanou. Daň 4% se hradí z částky, která je vyšší. U lesních pozemků je to stejné pouze s tím rozdílem, že směrná hodnota vychází z cen určených dle souborů lesních typů. Toto vše platí pro pozemky, které nejsou zastavěny, netvoří funkční celek se stavbou, nejsou určeny rozhodnutím k zastavění či územním nebo regulačním plánem určeny k jiným účelům (než orná/lesní půda).

U běžných nemovitostí jako jsou byty a rodinné domy se většinou (pokud není vypracován znalecký posudek) porovnává sjednaná kupní cena s hodnotou směrnou, která vychází z cen nemovitých věcí srovnatelných s předmětnou nemovitostí v čase, lokalitě, druhu, účelu využití, stavu, stáří a vybavení. Tato směrná hodnota nám vyplyne z řádně vyplněných příloh k daňovému přiznání, které jsou k tomu určeny. Opět se porovnává 75% hodnoty takto zjištěné s cenou sjednanou a kupující má povinnost uhradit daň ve výši 4% z hodnoty vyšší.

Ještě bych chtěla uvést, že uznatelnými náklady, o které je možno daňový základ snížit, je odměna a náklady uhrazené znalci za znalecký posudek. Tento náklad se musí uvést do daňového přiznání a o něj se nám potom sníží daňový základ pro výpočet daně. Ne tedy samotná daň, ale pouze hodnota, ze které se 4% daň vypočítá.

Nyní si uvedeme případy, kdy se tato daň neplatí nebo jakých nemovitostí se tato daň netýká.

Situace osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí řeší § 6 až 9 Zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění zákona č. 254/2016 Sb.

Méně častým příkladem, kdy a pro koho je placení této daně osvobozeno je uvedeno v §6 zákonného opatření a týká veřejnoprávního sektoru. Jde o případy, kdy je nabyvatelem nemovitosti členský stát EU, jiný stát v rámci vzájemnosti nebo v případě, že je nabyvatelem územní samosprávný celek či dobrovolný svazek obcí. Dále se pak ještě uvádí osvobození při nabytí právnickou osobou, jejímž zřizovatelem či jediným členem je členský stát EU nebo územní samosprávný celek.

V běžné praxi se ale spíše setkáme s případy uvedenými v § 7 a 8:

  1. Nové stavby

Od daně je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k:

  1. a) pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
  2. b) dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,
  3. c) dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě.

Tady kladu důraz na pojem dokončené a užívané. V praxi totiž dochází i k převodu dosud nedokončených – rozestavěných rodinných domů, a i přestože jde o první úplatný převod vlastnického práva, osvobození od platby daně se v tomto případě uplatnit nedá.

A na co si brát ještě zřetel?

Zejména u novostaveb, kde dochází k prvnímu úplatnému převodu bytů nejčastěji asi přímo od developera.

Pozor na stáří takové jednotky! Ne všechny nové projekty jsou hned vyprodány, takže pokud termín kolaudace takového bytu je starší 5ti let, kupující daň z nabytí musí uhradit. To platí obecně i u rodinného domu.

Bytová jednotka nesměla být před tím užívána! Jsou případy, kdy developer nějakou dobu byty pronajímá a až následně je dává do prodeje. Omezení je právní normou omezeno do 48 hod., ale v praxi se moc asi nesetkáme s případy, kdy je byt pronajat pouze na 48 hodin. Takže při delším předchozím pronájmu či užívání (např. developer pro své účely), kupující daň z nabytí platí.

A dalším úskalím u novostaveb, aby nedošlo k omylu při nároku na osvobození od daně, jsou nebytové jednotky. Tady platí, že osvobození se vztahuje pouze na jednotky, které nezahrnují nebytový prostor jiný než garáž, sklep či komoru a které jsou s touto jednotkou užívány. Např. na sklad nebo i ateliér kolaudované jako nebytové prostory, se osvobození nevztahuje.

– U pozemků si musíme dávat pozor na jejich vymezení. Pozemky, které nejsou s nemovitostí výlučně spojeny dani z nabytí podléhají (např. zahrada pokud je jako samostatný pozemek). Osvobození tedy lze uplatnit pouze u pozemku, jehož součástí je právě nová stavba.

  1. Družstevní byty

Dalším v praxi hodně využívaným případem jsou převody družstevní bytů. Osvobození se týká jednotek – družstevních bytů nebo družstevních nebytových prostor, které jsou garáží, sklepem nebo komorou. Nabyvatelem však musí být fyzická osoba. Také se zdanění nemusí bát družstevníci, kteří si převádějí byty do svého osobního vlastnictví, pokud byli zároveň nájemci bytu před jeho převodem.

Ještě bych chtěla k tomu osvobození od daně obecně uvést, že i když vznikne nárok na osvobození od daně, je nutno podat daňové přiznání tzv. s nulou, resp. uvedením druhu osvobození. Neplatí tedy možný laický názor, že když nic platit nemusím, nepodávám ani přiznání.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart